Die klagende Stadt verlangt vom Beklagten B. die Rückübertragung eines mit einer Eislaufhalle bebauten Gewerbegrundstücks. Im September 1981 hatte sie das ca. 5.000 qm große Grundstück für ca. 175.000 DM an den Geschäftsmann A. verkauft. Im Vertrag wurde A. verpflichtet, eine Eislaufhalle zu errichten und zu betreiben, eine Änderung der Nutzungsart bedurfte der vorherigen Genehmigung der Klägerin. Für den Fall, dass A. den Bau nicht realisiere oder das Grundstück ohne Zustimmung zu anderen Zwecken benutze, wurde er verpflichtet, das Grundstück kosten- und lastenfrei an die Klägerin zurück zu übertragen. Für diesen Fall verpflichtete sich die Klägerin, an A. eine Entschädigung zu zahlen, die innerhalb von vier Wochen nach Rückübertragung fällig sein sollte; sie verpflichtete sich auch, die Eislaufhalle in der nutzungsschwachen Zeit von Mai bis September zu pachten. Die Halle wurde in der Folgezeit errichtet.
Im April 1983 verkaufte A. die Eislaufhalle für ca. 4 Mio. DM an den B. weiter. Vertraglich wurde vereinbart, dass B. in alle vertraglichen Verpflichtungen insbesondere gegenüber der Stadt Rastatt eintrete. Die Klägerin bestätigte diesen Übergabevertrag. Im September 1993 vermietete der Beklagte B. die Eislaufhalle vertragswidrig an einen Dritten. Die an diesem Vertrag nicht beteiligte Klägerin kündigte daraufhin ihren Pachtvertrag. Das Landgericht Baden-Baden sah die ordentliche Kündigung als wirksam an, Rechtsmittel bis zum Bundesgerichtshof blieben erfolglos.
Seit 2001 wird die zwischenzeitlich sanierungsbedürftige Halle nicht mehr als Eislaufhalle genutzt. Ende 2002/Anfang 2003 hat B. Schritte unternommen, um einen Abriss der Halle mit anschließender Umnutzung des Grundstücks in einen Lebensmittelmarkt mit Stellplätzen zu erreichen. Das Vorhaben stieß jedoch bei den Baubehörden auf Widerstand. In der Zwischenzeit verkaufte er im April 2006 das Grundstück aufschiebend bedingt an eine große Handelskette. Die Klägerin machte daraufhin gegenüber B. ihr Verlangen auf Rückübertragung geltend. Das Landgericht Baden-Baden hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben.
Die Berufung zum Oberlandesgericht Karlsruhe blieb ohne Erfolg: Nach dem Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem ursprünglichen Erwerber A. von 1981 ist der Käufer verpflichtet, das Grundstück an die Klägerin zurück zu übertragen, wenn er dieses ohne Zustimmung der Klägerin zu anderen Zwecken als zum Betrieb einer Eislaufhalle benutzt. Diese Verpflichtung ist durch eine Schuldübernahme wirksam auf B. übergegangen. Die Voraussetzungen des Rückübertragungsanspruchs sind erfüllt. Es genügt, dass die Nutzung als Eislaufhalle seit längerer Zeit eingestellt worden ist und B. ernsthaft eine anderweitige Nutzung des Areals in die Wege geleitet hat. Die kostengünstige Veräußerung des Grundstücks an A. war allein deshalb erfolgt, um den Betrieb einer Eislaufhalle sicherzustellen. Dass die Klägerin die Einstellung des Eislaufbetriebes mehrere Jahre lang nicht moniert hat, ändert nichts. Sie hat ihr Zuwarten nachvollziehbar damit begründet, sie habe dem Beklagten zunächst Gelegenheit für eine Sanierung der Eislaufhalle geben wollen. Erst nachdem sich das neue Nutzungsvorhaben verfestigt und nach außen dokumentiert hätte, habe sie Anlass zum Handeln gesehen.
Dass die Klägerin die Eislaufhalle in den Sommermonaten nicht mehr pachtete, führt nicht zum Wegfall der Rückübertragungsverpflichtung. Zwar war die längerfristige Anpachtung durch die Klägerin mitentscheidend für den Grundstückserwerb geworden und bildete dessen Geschäftsgrundlage. B. kann sich hierauf aber nicht berufen, weil er die Störung dieser Geschäftsgrundlage selbst herbeigeführt hat. Er hat nämlich 1992 ohne Zustimmung der Klägerin eine längerfristig angelegte Doppelvermietung der Halle vorgenommen, mit der er der Stadt pflichtwidrig nur noch die Stellung einer Unterpächterin des neuen Mieters zugestehen wollte. Dadurch hat er unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass das bisherige wirtschaftliche Konzept für ihn nicht mehr von ausschlaggebender Bedeutung war, sondern er für die weitere Finanzierung der Eislaufhalle auf die aus dem neuen Mietvertrag zu erwartenden Einkünfte setzte. Dieses pflichtwidrige Verhalten nahm die Klägerin zum Anlass, den Pachtvertrag zu kündigen.
Das Festhalten an der Rückübertragungsverpflichtung ist auch nicht untragbar für B. Das Pachtverhältnis mit der Klägerin endete bereits im Jahre 1993, erst im Jahr 2001 wurde der Betrieb stillgelegt. B. hatte also eine für ihn angemessene wirtschaftliche Lösung für den Weiterbetrieb der Eislaufhalle gefunden. Eine Befreiung des B. von der Rückgabeverpflichtung würde den Rahmen der erlaubten Vertragsanpassung sprengen. Es würde ihm nämlich die Möglichkeit eröffnen, sich sanktionslos von seiner Betriebspflicht zu befreien und das von der Klägerin zu äußerst günstigen Bedingungen zur Verfügung gestellte Grundstück zu Spekulationszwecken weiter zu veräußern. Auch ein Zurückbehaltungsrecht steht B. nicht zu. Im Vertrag ist ausdrücklich seine Vorleistungspflicht vereinbart, die Entschädigung ist erst innerhalb von vier Wochen nach Rückübertragung des Grundstücks an die Klägerin zur Zahlung fällig.
Die Revision wurde nicht zugelassen.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 10.05.2008
- 10 U 58/07 -